임대차 3법 1년이 지나고 효과

임대차 3법에 대한 이야기가 최근에 뜨거워지고 있습니다. 임대차 3법은 지난 20년 7월 31일 국무회의를 통과하면서 시행이 되었습니다. 1년이 지난 지금 어떠한 효과들이 있었는지 살펴보고자 합니다. 

 

 

임대차 3법 구성과 내용

 

 

전월제 신고제

전월세 계약시 실거래 신고 의무화한 법입니다. 3개의 법이 시행이 되고 부동산 거래신고 등에 관한 개정안은 같은해 8월에 본회의를 통과했었습니다. 이에 따라 올해 6월 시작부터는 임대차계약을 할 때 계약 당사자가 60일 이내에 지방자치단체에 계약 사항들을 신고해야 한다고 합니다. 

 

임대차 3법과 같이 시행되어야 했다면 작년부터 되었어야 하나 시스템을 갖춰야 하기 때문에 올해 6월 1일부터 시작한 것입니다. 임대차 시장의 거래의 투명화를 위해 만들어진 법안이며 임차인이 임대인에게 보증금을 떼일 우려를 없애기 위한 효과도 기대하는 법입니다. 

 

신고 방법

 

임대차계약 신고서 양식에 임대인과 임차인이 함께 서명 날인하여 관할 주민센터에 제출하거나 온라인으로 제출

 

 

 

신고 대상

 

• 전국의 대부분 지역에서 전세보증금이 6천만원 이상 혹은 월세 30만원 이상

     ( 단, 계약금액의 변동이 없다면 갱신 약은 신고할 필요가 없다고 합니다.)

• 비주택 역시 신고 대상입니다. 

 

미신고시 과태료

 

100만원

 

 

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전월세상한제

 

임대인이 임차인과 재계약을 할 때 전세나 월세의 인상률을  직전 계약액의 5%이내로 제한하는 법입니다. 집이 7억이라면 재계약시 3500만원 이상 올릴 수 없다는 뜻입니다.  

 

만일 계약 이후 재계약 시점 전세 시세가 2배로 뛰었다고 해도 시세대로 받을 수 없음을 의미하는 것이고 임차인의 갑작스러운 불리함을 극복하기 위해 만든 법안 같습니다. 

 

물론 갱신 뿐만 아니라 중간에 세입자가 바뀌어서 신규계약을 하는 경우에도  이 법은 계속 유지된다고 합니다. 

 

그러나 제도 시행 초기에 집주인이 법 적용을 받기 전 임대료를 큰폭으로 올릴 수 있는 문제점도 있습니다. 그러나 제도 시행 전 계약에 대해 소급 적용한다는 방침을 밝히기도 했습니다. 하지만 그렇게 까지 파고들어가 전월세 상한폭 관리한다는 것이 쉽지 않을 것 같다는 생각은 듭니다. 

 

 

 

 

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계약갱신청구권제

 

전세계약 갱신(2년) 을 임대인에게 요구할 권리가 있음을 이야기하는 법입니다. 따라서 임차인은 2년 연장을 할 수 있게 되었습니다. 주거안정성을 위해 내세운 것인데요, 임대인의 경우는 직접 거주의사가 없는 한 이를 받아들여야 한다는 것이 법안의 골자입니다. 

 

갱신요구는 임대차 만료 6개월 전 ~2개월 전까지 가능하다고 합니다. 

 

임차인이 갱신을 요구할 때 정당한 사유없이 갱신 거절이 불가능하다고 합니다. 

 

이런 경우도 생각해 볼 수 있습니다. 집주인이 실 거주 목적으로 집을 사려는 다른 사람과 매매 계약을 한 후, 계약 연장을 위해 임차인이 임대인에게 요구가 먼저 선행되었다면  이때 새주인은 실거주를 목적으로 계약을 했음에도 불구하고 임차인의 요구를 들어줘야 한다고 합니다. 

 

새주인은 모르고 실거주 목적으로 매매를 한 것이고 이에 대해서 전 주인은 확실히 고지를 했었어야 하는 상황입니다.   실제로 이러한 분쟁에 대한 판결로 나온바가 있었다고 합니다. 

 

묵시적 갱신의 경우도 연장이 되었지만 1회의 계약갱신 청구권이 남아있다는 점도 참조해주시기 바랍니다. 

 

 

 

 

 

임대차 3법의 효과

 

오히려 1년 사이에 부동산 가격은 급등을 했습니다. COVID 19 의 영향으로 사실 전세계적인 현상이긴 하나 권력을 쥐고 있는 것이 집주인이란 점에서는 변화가 없었던 듯 싶습니다. 오히려 계약갱신 청구권과 전월제 상한제는 전세 품귀와 전세가격 폭등을 초래하기도 했다는 것이 분석입니다. 제도 시행 전에 이러한 점을 부축였던 것 같습니다. 

 

전월세 신고제의 경우 비주택도 신고대상에 해당하기 때문에 단기 계약이 잦은 부분에 있어서는 그것이 과중한 업무이고 때를 놓쳤을 경우 과태료가 크기 때문에 이에 대해서도 보완점이 필요하다고 봅니다. 

 

최근 홍남기 부총리 겸 기회재정부 장관은 다수의 임차인이 제도시행의 혜택을 누렸다고 언급한바가 있습니다. 그 근거로 임대차 갱신율이란 수치 때문입니다. 그러나 한 곳의 수치를 가지고 전체적으로 평가하는 것은 무리였다는 지적도 있습니다. 

 

또한 전세물량이 줄었다는 언급도 있었습니다.  이는 자연스럽게 전세값의 상승 그리고 매매가의 상승으로도 이어집니다.  또한 전월제 상한제의 경우 신규계약에도 분명 해당된다고 했으나 실질적으로 오름세를 보면 적용이 되지 않은 셈입니다. 

 

 

계속 시행되는 법인만큼 효과도 지켜보는 일도 필요하고 보완도 반드시 필요하다고 생각합니다. 

감사합니다.